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厦门2020房价暴跌?厦门房价下跌 真相及未来走向将如何 幸福里二手房

发布时间:2020-01-23 14:29:35   来源:网络 点击 :
厦门房价下跌 真相及未来走向将如何
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原文标题:厦门房价下跌 真相及未来走向将如何
原文发布时间:2018-08-13 19:30:38
原文作者:房真研究院。
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幸福里二手房

中国的房地产经济主要是政策性经济,政策的调控对于房地产价格的影响很大。

说严格调控,主要城市的房价就会放缓增长;说去库存,推进棚改,三四线城市的房价就会快速上涨。

这一回,厦门是政策调控方向上的一个特例。因为,房价下跌了,网传厦门楼市疯狂下跌。

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为什么这次厦门备受关注

1、 厦门经济总量为二线城市,房价却去逼近北京上海深圳一线。

2、 网传房价下跌了1-1.5万,这是老百姓梦寐以求的现象

3、 近期土地拍卖,楼面价较之前“腰斩”

4、 农民企业家钟明说,“这辈子最失败的生意就是去厦门炒房”。

这几个信息合在一起,似乎把厦门楼市“崩盘”坐实了。

厦门房价是否真下跌

通过数据对比,发现12个月内,期末比期初,新房房价下跌了近5000元/㎡,二手房房价下跌了约1800元/㎡

厦门房价下跌 真相及未来走向将如何

数据来源吉屋网

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为什么下跌

厦门的房价之所以两年内快速上涨,主要有两个方面,一个是厦门聚合周围资源的能力一个是土地供应。实际上回过头来看今年厦门楼市的下跌,也基本上离不开这两个因素。

一、首先说资源聚合能力。不可否认,厦门是全国旅游城市,自然环境优异,如果不考虑工作问题,很多人都想在这里常住。厦门主要吸引的是闽南周边的资源,特别是泉州、漳州、龙岩三市,这三个城市的人口和资金向厦门集中,所以厦门楼市投资的比率比较高。

像海南一样,旅游城市地产最大的特点就是,外来购房者很多并不是真正的刚需,再加上福建地区发达的民间金融体系,加杠杆投资的理念可以说是深入人心。据了解,截至今年3月底,厦门居民的存款余额为2431亿,而贷款余额高达4342亿,居民的资金杠杆率高达178%,居全国第一。

杠杆过高,会让投资者对于资产价格变动的反应特别明显,当市场大热的时候,他们就会蜂拥而上,而一旦调控发力,投资者预期就会受到极大的影响,从这个角度来说,较长一段时间的房地产调控政策确实起到了很大作用,去年厦门就通过了严格的限制政策,遏制住了外地人购房的趋势

如今,厦门房地产市场开始进入“房住不炒”落实的关键时期。今年6月28日,住建部等七个部委在全国30个城市集中治理房地产乱象,厦门就是其一;7月1日,福建省稳定房地产市场联席会议出台《房地产行业监管“十不准”行为规范》;7月8日,厦门发文遏制投机炒房,未来厦门新开楼盘或将采用公证摇号。

二、土地供应价格对于房价也有重要的影响。2016年,厦门突然出现了一批“地王”,造成了房价与地价倒挂,“面粉比面包贵”,直接带动了周边房价的大涨。

克而瑞也承认,这轮地价下跌,是市场合理回归的表现,但即使如此,厦门市的土地出让金水平依然很高,地楼价比能达到61%。而如今,土地出让金问题已经到了一个敏感的时间节点上:流动性紧缺造成开发商资金面吃紧,各地房地产企业都在收紧口袋,即使地价下跌,开发商在圈地问题上也会比较谨慎。

而从全国范围来看,开发商资金层面的紧张和地方对土地价格的限制,如今正在导致大量土地流拍。中原地产数据显示,2018年1—7月,一线城市土地流标13宗;二线城市经营性土地合计流标154宗;三四线城市经营性土地合计流标629宗,规模惊人。

值得关注的是,针对地方财政问题的财税改革似乎正在酝酿之中,而土地出让金一定是改革关注的重点对象,在当下这个时期,避免“地王”再度出现,对各地地方政府都很重要

这轮下跌会发展至什么程度

从下面这三张图看,2016-2017年厦门房价上涨幅度较大。相比2016年8月,当前的房价还主要是震荡调整。目前的价格下跌,也只是挤出了过去两年快速上涨的泡沫,楼市崩盘的说法也显得过于夸大。

厦门房价下跌 真相及未来走向将如何

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来源房天下数据

目前来看,厦门房地产市场的底部尚不明确。鉴于厦门房价在短短几年内就站上高位,刚刚走完的这个顶部,究竟是阶段性的顶部,还是大周期的转折点,可能还是更多地取决于政策的走向。但无论是从产业挤出效应,还是从保障民生和社会稳定的角度来说,坚决遏制房价上涨、尽快结束土地财政都是必然的选择。


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原文作者:房真研究院。

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