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沈阳2020房价暴跌?2019,沈阳楼市量价创新高;2020,均价过万开启新元年 幸福里房产

发布时间:2020-02-14 18:02:09   来源:网络 点击 :
2019,沈阳楼市量价创新高;2020,均价过万开启新元年
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原文标题:2019,沈阳楼市量价创新高;2020,均价过万开启新元年
原文发布时间:2020-01-05 20:35:28
原文作者:北方楼市。
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2019,沈阳楼市量价创新高;2020,均价过万开启新元年


2019最后一天,某大牌售楼处急速成交了近十套房,来买房的客户,不知道自己帮了这个楼盘一个大忙,就因这几套房,该盘完成了全年销售任务。


“就像长跑,最后时刻,跌跌撞撞,连滚带爬,终于撞线。”负责人一脸平静又惊险地说到。


重要的,不是完成任务,而是最后这批成交,没有任何营销攻势,没有特殊折扣,甚至销售都不需要“逼定”,完全是客户自发的行为。


“年底前,做生意的客户有回款,有能力付款。”楼盘一销售妹妹对黄佬邪说。


还因为,买房人,把一套新房,当作送给自己与家庭的新年礼物。


“2019年底与2018年底最大的不同,是客户都看好2020楼市预期。”负责人明确说。


2018年底,因为8.8开始执行的全城限购,沈阳全市进入调整期,观望情绪较浓,黄佬邪不断发文声嘶力竭劝想买房的人,抓住年底优惠机会进场,可惜收效甚微。


2019年第四季度,不需要你劝,购房大军自己就会主动交款。


不止一个楼盘完成全年任务,大开的多数楼盘,都完成年度销售任务,或超额完成。


可见,2019沈阳楼市有多火爆。


二姐RDAS云数据的官方统计报告还未出台,黄佬邪专门要了最近三年的沈阳市全年商品住宅成交面积:


2019,1617万平

2018,1373万平

2017,1474万平


此前,黄佬邪一直说,2019四限时代下,成交面积竟然超过最火的2017,现在实锤已落:


2019,沈阳全市商品住宅成交面积(比2017)增长10%,刷新历史纪录。


2019沈阳楼市还有一个非常重要的特征:


全年全市均价,已经站稳1万元/平以上。


均价与成交量两项数据叠加,意味着,沈阳楼市已经迈入新阶段,上升空间全面打开。


NO.1|壹


我们从量价两个方面,仔细分析总结2019沈阳楼市,以大家关注的商品住宅为主:


2019,沈阳楼市量价创新高;2020,均价过万开启新元年


这张中原与RDAS联合数据绘制的2019.11月图表中,可见黄色横线代表的2019沈阳房价走势:


自2019.4沈阳均价站上1万元/平后,再未回落至万元以下。


2018.8,沈阳均价曾一度冲过万元/平大关,但随着市场进入调整期,均价回落,直至2019.4才再度冲过万元大关,并保持至年底。


全年9个月均价保持在1万元/平以上,才可以正式宣布:


2019是沈阳房价均价全面过万/平元年。


再看图中绿色柱代表的2019每月成交量,与浅色柱代表的2018同期成交量,我们可以发现:


2019,除1/4/6月外,其余月份,成交量全面超越2018.


2018.8全城限购,造成成交量大跌,但2019.7成交量也超过此前较火的2018.7,说明:


沈阳楼市购买力相当惊人。


2019全年的成交数据可以证明一个道理:


需求可能被压制,但一旦时机合适,就会爆发。


2018全城限购,暂时压制需求出手;四限政策未改形势下,沈阳楼市2019.3全面回暖,是自发的需求造成市场行情,而非外力。


尤其是2019南方许多二线城市量价齐跌,沈阳走出了独立行情,殊为难得。其实不止沈阳,东北各省会城市都走出了不同于南方的独立行情。


市场上,总是会有人看空沈阳,我们谁也别想当然,数据不会骗人。


《一代宗师》有一句经典台词:


宁在一思进,莫在一思停。


人生的道理,有时很简单,一念之间,觉得不妥,停下,不断停下,就会失去许多。


一思,进;还是,一思,停。


两种截然不同的人生态度,也是你对楼市与财富的态度。


NO.2|贰


市场,从来不只是卖方,但因为媒体多站在开发商角度,很少思考买方利益,于是大家习惯性忽略了:


市场是由卖方与买方组成。


翻译到楼市里,就是:


买房人的心理预期,某种程度影响了房价走势。


买房人在市场上有话语权,但被多数人忽略了。


2018第4季度,当观望情绪开始抬头并逐渐漫延,成交大跌,开发商迫于现金流压力,自然要促销降价。


2019,南方二线城市降价促销,就是这个原因。


2019第4季度,现在街上随便问一下人,即使不懂房地产,也很少有人会说,沈阳房价会降。


大众的心理预期,具有传染性,一旦形成看涨或看跌的舆论,市场就会随之表现出涨跌。


黄佬邪在讲课中反复提到:


舆论≠真相。


2018第4季度,是调整期,不是拐点。但舆论不信,所以市场下跌。


而若是你接近真相,敢于在2018年底出手,就会跑赢多数人。


所以黄佬邪一直劝大家:


努力学习,接近真相。


2019第4季度,买房人的舆论普遍看好2020楼市预期,意味着


舆论=真相 么?


黄佬邪只能说,在目前的买房人舆论中,接近真相,这已经非常不错了。


不过,2019黄佬邪听到或看到:


很多人买房都是在随大溜。


你买,我也买;你买哪儿,我就买哪儿;


没有自我分析判断,缺乏基本房地产专业知识。


过去,在市场行情好时,随大溜也能赚到,在市场行情不好时,很容易入坑。


今时不同往日,市场行情好,销量好,但开发商因为资金紧张原因,会产生很多坑。许多买房人不识不明,经售楼员一忽悠,很容易入坑。


最近频繁出现的所购房产被抵押,解压遥遥无期,便是坑之一;还有限价时代下的质量维权也开始增多。你买的越便宜,出现质量问题概率越大,这是全国普遍存在的情况,不是沈阳独有。


2020市场,买房人对房产与金融的认知,将越来越体现在每个人的收益差别上。


黄佬邪反复向大家推荐五大开发商品牌:


中(海)华(润)万(科)金(地)龙(湖)


是基于大部分买房人不太懂房地产的一个简单操作办法。


当然,买房首要因素,还是地段。地段+大牌,一般情况下,不会错。


NO.3|叁


2019沈阳楼市已经展现出不同以往的现象,2020会是一番什么样的景象?


南方二线城市楼市发展历史证明:


一旦城市均价超过万元/平大关,意味着上升空间全面打开。


沈阳是遵循这一规律,还是逆转?


我们先从数据看,此前黄佬邪写文时,计算沈阳2019土地供应与规划建筑面积,与成交面积存在巨大缺口,业内一专业朋友提了意见,


2019土地供应规划建筑面积 + 存量面积 - 成交量 = 剩余存量面积


才更严谨些,黄佬邪接受指正,今天我们就来更严谨些计算:


2019,沈阳楼市量价创新高;2020,均价过万开启新元年


2019沈阳土地供应规律建筑面积1059万平,但专业人士提醒,因为天气、开发节奏等原因,2020能真正上市的,为一半左右,即:500万平。


这个是商品房面积,商品住宅还会再少一些,约为420万平。


再看沈阳存量面积:


2019,沈阳楼市量价创新高;2020,均价过万开启新元年


截止2019.11,沈阳商品住宅存量1731万平。


420万(2020新增)+1731万(库存)-1617万(2019成交面积)=534万


如果2020沈阳商品住宅库存只剩534万,去化周期将缩短至6个月内,房价涨幅压力将可想而知。


假如你看不懂这套公式,那么只需要简单知道一个结论:


根据沈阳2019土地出让面积,能够在2020年入市的,只有500万平左右,而沈阳2019全年卖出了1617万平商品住宅。这个缺口近几年正逐步放大。


我们还要考虑到:


1,2019出让的土地,多为三环外,2020三环外将全面成为商品住宅主战场;


2,因为新房供应量少,而且多在三环外,2020商品住宅成交面积,可能不如2019,但并不代表沈阳楼市转向;


3,随着房价上涨,刚需刚改城市外溢现象越来越明显,反过来说,少数经济实力强者,会向城市中心聚集,二环内的新房,价格会跳出城市均价束缚。此前,黄佬邪撰文分析过,这叫结构性行情。2020,结构性行情趋势会愈发明显。


除沈阳基础数据外,我们再看大环境:


2019年底,上层强调“因城施策”;



上层再提振兴东北,让东北成为投资热土,关键是人才;



央妈1月1日已经发了2020大红包:全面降准,释放8000亿资金,未提“严防进入房地产”;


全球降息,天朝用LPR(一年期与五年期差别利率)阻止了降息对楼市直接产生刺激,可是降息时代,你还能有什么更好的投资渠道?


买理财?买黄金?别提P2P,多少人吃了大亏,血本无归。


或者,你可以去股市淘金。


但对大多数而言,你会相信股市,还是楼市,能给你回报?看看图表中房价同比两位数的涨幅,还有什么比这更稳定更安全的收益?


2020新年伊始,一位业内人士说:


2020将开启沈阳楼市新元年。房价均价一旦过万,不止是上升空间完全打开这么简单,产品将全面升级,并对楼市格局产生深远影响。


新元年,新机会正蓄势待发,你准备好了吗?


原文标题:2019,沈阳楼市量价创新高;2020,均价过万开启新元年
原文发布时间:2020-01-05 20:35:28
原文作者:北方楼市。

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