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合肥二手房?独家发布!合肥二手房最新房价地图!“拐点”可能已经来了…… 幸福里房产

发布时间:2020-02-14 22:01:21   来源:网络 点击 :
独家发布!合肥二手房最新房价地图!“拐点”可能已经来了……
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原文标题:独家发布!合肥二手房最新房价地图!“拐点”可能已经来了……
原文发布时间:2020-01-06 09:58:47
原文作者:合肥楼事。
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临近春节,2019年的各项数据先后曝光,二手房数据也终于姗姗来迟。


我们整理了一份合肥楼市最新的二手房地图,目前九区三县二手房真实房价多少?过去1年哪些二手房在涨,哪些在跌?还有哪些二手房可以买?接下来我和大家一起梳理。


独家发布!合肥二手房最新房价地图!“拐点”可能已经来了……


NO.1 | 壹

二手房均价1.55万/㎡,开始触底反弹!


先看几组数据,根据链家网的统计,合肥最新二手房均价15536元/㎡,2019年1月均价为16160元/㎡,跌了624元/㎡,跌幅4%。


各区域的价格分布为:


政务区:23553元/㎡

滨湖区:17896元/㎡

高新区:16824元/㎡

庐阳区:16228元/㎡

蜀山区:15994元/㎡

经开区:15554元/㎡

包河区:15466元/㎡

新站区:12055元/㎡

肥东县:10034元/㎡

肥西县:13846元/㎡

长丰县:10643元/㎡


带看次数方面,2019年12月份带看次数25345次,打破9-11月份的颓势,开始触底反弹,比11月份增加2800次左右。借助1月和2月的返乡潮,预计带看量还会持续走高。


新增房源数量的轨迹,和带看次数保持同步,不过反弹的力度更猛。数据显示,12月份新增房源4933套,比11月份增加超过70%!


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市场从来都是冷热交织,一味的“冷”或“热”,都是病。


过去半年,合肥的二手房市场确实凉意逼人,成交量停滞、中介转行、价格阴跌。但在刚刚过去的12月份,数字上的反馈都是积极的。


如果继续下去,这大概率会是今年二手房市场的第一个拐点!这并不是在唱涨,而是就现象论现象。


可能有的网友会说,我的房子挂出去半年多了,怎么到现在还没有卖掉?别急,行情总是一步一步传导的,“电梯”才刚刚启动,到你想到的楼层还需要时间。


NO.2 | 贰

哪些在降,哪些在涨?


说实在的,由于受到朝向、房龄、户型、装修、卖方预期、是否全款等种种因素的影响,二手房的涨跌并不太容易分辨。


因此我找了一些成交量比较大的典型二手房小区,看看过去一年多它们的价格变化如何,试图找出一些涨跌的逻辑。


滨湖环湖CBD-淮矿东方蓝海:


约95㎡户型,都是简单装修。最近一次成交单价1.78万/㎡,2018年8月份成交单价为1.67万/㎡,单价涨幅1000元/㎡


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滨湖金融后台基地-合肥云谷:


约96㎡户型,最近一次成交单价为1.89万/㎡,2018年底成交单价为1.51万/㎡,单价涨幅3700元/㎡。剔除硬装成本,实际涨幅也有2000元+/㎡。


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滨湖省府板块-万科蓝山:


2019年12月,约93㎡精装房源成交单价2.22万/㎡,2019年2月成交单价2.11万/㎡,单价涨幅1100元/㎡


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政务区环天鹅湖板块-华润凯旋门:


113㎡户型最新成交单价2.8万/㎡,2019年初成交单价为2.61万/㎡,单价涨幅1900元/㎡


高新区祥源城:


2019年12月三房成交单价2万/㎡,年初为1.84万/㎡,单价涨幅1600元/㎡


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经开区融创城(融科城):


最新成交的约82㎡户型,单价2.13万/㎡,2019年初成交单价为1.95万/㎡,涨幅1800元/㎡


包河区高铁板块-信达天御:


89㎡户型最新成交单价2万/㎡,2019年2月成交单价1.83万/㎡,涨幅1700元/㎡。


瑶海区恒大城:


同样的111㎡左右的户型,过去一年降幅达到800元/㎡左右,总价降了8万。


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新站区家天下:


2019年3月和12月,相近面积段,二手房成交单价降低600元/㎡。


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其他板块和具体小区就不再一一列举,从以上这些成交案例中,我们可以得出以下几点判断:


1、过去一年合肥二手房整体涨幅收窄,但品牌房一年涨个10多万还是可以有的,收益高于普通理财。


2、降价成交的房源,出现在新站、瑶海等主流二手房小区,它们受到同板块新房在价格、配套、品牌上的压制,比较艰难。


3、面积段方面,85㎡-100㎡的三房价格优势明显,成交也更多。80㎡以下和130㎡以上,除非房子品相特别好,否则要在价格上做出让步。


4、重点板块的品牌房源,依然有持久的上升动力,比如滨湖、政务、高新等。反之,配套无明显改善的板块,二手房价格开始掉队


5、本文没有统计的两个极端,一类是价值异常稳固的“优质学区房”,另一类是品质、物业较差的老旧居民楼和回迁小区,它们不适用于常规的判断逻辑。


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NO.3 | 叁

2020,需格外警惕“砸盘效应”!


任何市场行情下,都是机会和风险并存。2020年,对于合肥二手房市场来说,最大的潜在风险无异于“砸盘效应”


通常来说,能对市场形成砸盘效应的,一是天量的限价新房,二是二手次新房大量抛售,而今年可能都有。


1、2019年全年,合肥市累计出让了超过1.3万亩土地,涉宅地块约1.13万亩,而2018年这个数字只有7300多亩。


这些地块会在接下来1-2年内陆续入市,构筑新房库存新的顶部,北城办、肥东泛龙岗、新站职教城等板块新房供应量巨大。


对于购房者来说,在价格相差不大的情况下,他们大部分会优先考虑新房,这就对二手房形成冲击。反之,政务区、环湖CBD板块、经开区等新房库存不足的区域,二手房价格预计会继续坚挺。


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2、2019年下半年,调控以来的十多家限价盘集中交付。仅旭辉一家房企,在2019年下半年就交付了8个新房项目,其中不乏公元天下、江山印、望江台、御璟江山等名噪一时的限价盘。


这些房源,当时的新房均价1.3万/㎡-1.6+万/㎡,业主中存在大量的投资客。


行情好,他们坐地涨价,行情不好,他们会第一时间出逃。而一旦投资客们急于“收网”,低于板块均价大量出售房源,那么对该板块的新房、二手房的打击将是致命的。


因此,对于购房者来说,提前预见这些风险至关重要。


NO.4 | 肆

结语


现在的合肥二手房市场,如果你想证明它降了,可以找到100条理由,如果你想证明它涨了,同样有100条理由,判断的关键在于你的立场和方式。


不可否认,现在的二手房暂时摆脱了去年年底的颓势,看上去重新回到了上升通道。但一切还都不明朗,“谨慎看好”是更理性的态度。


在这样的现状下,对购房者有三个建议,仅供参考:


1、少一些急功近利和激进的投机,护住家庭的现金流为主。


2、轻易不要在库存很大的板块建仓。


3、多关注那些学区、地铁、品牌都不错的楼盘,安全系数更高。


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原文作者:合肥楼事。

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